Surat jual beli menjadi salah satu dokumen yang wajib disiapkan apabila Anda berencana untuk membeli tanah. Tak sekedar menjadi tulisan yang menjelaskan detail transaksi, dokumen ini juga menjadi jaminan keamanan, bagi kedua belah pihak. Terlebih dengan nilai transaksi yang tidak bisa dikatakan sedikit, fungsi surat ini menjadi sangat penting. Lalu bagaimana membuat surat ini dengan baik dan benar?
Pengertian Surat Jual Beli Tanah
Daftar Isi
Surat perjanjian jual beli tanah bisa diartikan sebagai dokumen yang berisi kesepakatan tertulis yang terjadi di antara penjual dan pembeli dalam sebuah transaksi jual beli yang menjadikan tanah sebagai objeknya. Berbagai detail yang ada dalam suratini kemudian dapat dijadikan sebagai pedoman untuk mencegah maupun mengatasi konflik yang mungkin terjadi di antara pihak penjual maupun pihak pembeli.
Untuk bisa membuat surat jual beli yang lebih efektif, biasanya diperlukan bantuan dari notaris. Dengan menggunakan jasa notaris, maka dokumen jual beli memiliki kekuatan hukum yang lebih kuat. Akan tetapi, seseorang juga tetap bisa mengurus akta di bawah tangan menggunakan surat keterangan jual beliyang sudah dibubuhi tanda tangan di atas materai.
Perihal kekuatan surat keterangan jual beli tanah, dasar yag digunakan adalah pasal 1867 KUHPer serta pasal 165 HIR yang menjelaskan bahwa bukti tertulis terbagi ke dalam 2 macam yaitu:
- Bukti tulisan otentik (akta otentik) yaitu surat perjanjian yang dibuat sesuai dengan bentuk yang telah ditentukan (berdasar undang-undang) oleh/ atau disaksikan oleh pejabat umum yang berwenang.
- Bukti tulisan di bawah tangan, yaitu surat pernyataan jual beli tanah yang dibuat di bawah tangan, dan/ atau tidak disaksikan oleh pejabat umum.
Dapat disimpulkan bahwa kedua macam dokumen ini dapat digunakan sebagai bukti tertulis yng dapat digunakan di mata hukum. Hanya saja, surat perjanjian yang dibuat atau disaksikan oleh pejabat umum, dinilai memiliki kekuatan hukum yang lebih tinggi. Sementara pejabat umum terkait yang dimaksud di sini adalah notaris.
Apabila surat jual beli dibuat oleh notaris atau disaksikan notaris, maka isi dari surat tersebut tidak bisa disangkal kebenarannya oleh pihak penggugat. Lain halnya apabila penggugat sanggup membuktikan akan adanya kesalahan dalam surat tersebut dan apa yang ia tuntut juga dapat dibuktikan kebenarannya.
Sementara jika surat tersebut dibuat tanpa melibatkan notaris, maka kekuatan hukum dari surat tersebut hanya sebatas pada pengakuan kedua belah pihak saja, yaitu pihak penjual dan pihak pembeli saja.
Surat dianggap memiliki kekuatan hukum apabila keduanya sama-sama mengakui keabsahan dokumen jual beli tersebut, dibuktikan dengan tanda tangan di atas materai cukup. Apabila terjadi masalah dan berlanjut ke pengadilan, hakim bisa saja memerintahkan agar kebenaran tulisan dan tanda tangan untuk diperiksa.
Jadi surat jual beli tersebut, baik yang dibuat melibatkan jasa notaris maupun tidak, sama-sama bisa dijadikan sebagai bukti yang dapat dipertanggungjawabkan di pengadilan. Namun jelas, bahwa surat yang dibuat di hadapan notaris, memiliki kekuatan hukum yang lebih tinggi dibanding surat yang dibuat oleh kedua belah pihak berbekal materai cukup. Hal ini karena pihak notaris juga akan membantu menentukan seberapa absah isi dari dokumen dan lain sebagainya.
Fungsi dan Manfaat Surat Perjanjian Jual Beli Tanah
Sesuai dengan namanya, fungsi utama dari surat jual beli tanah ini adalah sebagai bukti terjadinya perpindahan kepemilikan atas tanah di antara 2 pihak. Maka dari itu, surat ini penting sebagaimana yang dijelaskan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) Pasal 1457:
“Jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikat kan dirinya untuk menyerahkan suatu benda dan pihak lain membayar harga yang telah dijanjikan.”
Dapat diartikan pula bahwa surat jual beli ini dibuat dengan tujuan demi memberikan jaminan secara tertulis, bagi perjanjian maupun transaksi jual beli tanah. Jaminan ini sendiri bukan sekedar demi melindungi pembeli, melainkan juga bagi pihak penjual. Selain halnya menjadi bukti transaksi, surat ini juga bisa dipergunakan untuk keperluan lain kaitannya dengan kepemilikan tanah. Contoh manfaat lain dari dokumen jual beli tanah ini antara lain:
- Dokumen dapat digunakan untuk mengikat agar pihak pembeli memenuhi janji yang sudah disepakati sesuai isi dari surat tersebut
- Dokumen dapat dijadikan sebagai jaminan bahwa tanah yang menjadi objek adalah benar-benar milik pribadi, bukan tanah yang masih berstatus sebagai lahan sengketa maupun tanah wakaf
- Dokumen dapat dimanfaatkan untuk melindungi hak dan kewajiban kedua belah pihak (penjual dan pembeli)
- Dokumen bermanfaat untuk menjelaskan dan menegaskan kedudukan kedua belah pihak di mata hukum
Isi Surat Perjanjian Jual Beli Tanah
Agar dokumen perjanjian jual beli tanah dapat berfungsi dan memberikan manfaat sesuai harapan, maka redaksi dari surat tersebut harus memuat komponen penting. Hal ini bertujuan untuk memastikan bahwa surat sudah memuat segala detail yang diperlukan sehingga memenuhi syarat untuk digunakan sebagai bukti di mata hukum. Beberapa hal yang harus ada dalam surat jual beli tanah antara lain
1. Data identitas pribadi lengkap, baik pihak penjual dan pihak pembeli. Data ini meliputi:
- nama lengkap,
- NIK,
- pekerjaan,
- alamat pihak yang bertransaksi, dan
- kedudukan dalam transaksi jual beli tersebut.
2. Data properti, yang menjelaskan tentang luas tanah dan titik bangunan, meliputi:
- Letak tanah, berupa alamat jelas
- Luas tanah, dijelaskan dalam satuan meter persegi
- Batas-batas tanah, berdasar arah mata angin
- Status kepemilikan tanah
- Nomor Surat Tanah
- Nominal harga tanah yang disepakati
3. Pasal hak dan kewajiban, yang di dalamnya bisa memuat antara lain
- Perihal jaminan dan identitas saksi
- Cara maupun batas waktu untuk pembayaran
- Kesepakatan dalam hal penyelesaian masalah seandainya ada perselisihan
4. Tanda tangan di atas materai dalam jumlah yang cukup
Apabila Anda ingin membuat surat semacam ini, pastikan Anda sudah mencantumkan setiap komponen di atas dan melengkapinya dengan detail yang jelas sesuai dengan data yang ada. Pastikan juga Anda tidak melakukan salah ketik dan salah diksi untuk menghindari celah yang dapat dimanfaatkan. Untuk memudahkan pembuatannya, Anda bisa menggunakan contoh jual beli tanah yang banyak dibagikan di internet kemudian melakukan penyesuaian sesuai kebutuhan.
Cara Membuat Surat Jual Beli Tanah
Ya, Anda bisa mencari contoh surat jual beli yang saat ini sudah banyak dibagikan kemudian menyunting sebagian redaksi agar lebih sesuai dengan kebutuhan. Tentu saja, hal ini berlaku apabila Anda ingin membuat surat keterangan jual beli tanah tanpa melibatkan pihak notaris. Anda yang sudah mengetahui komponen penting, selanjutnya mungkin ingin mencoba membuat sendiri surat keterangan tersebut.
Dengan berbekal contoh surat perjanjian jual beli tanah yang mungkin sudah Anda dapat, ada beberapa langkah yang bisa Anda lakukan untuk mencoba membuat sendiri dokumen tersebut.
Persiapkan Dokumen
Tentu saja, sebelum mulai mengetik atau mengedit contoh surat tanah, Anda perlu memastikan bahwa segala dokumen terkait sudah siap. Tanpa dokumen pendukung ini, Anda tidak dapat menginput data yang diperlukan utnuk mengisi komponen yang sudah dijelaskan di atas. Dokumen ini meliputi
- KTP
- Kartu Keluarga
- Surat keterangan pekerjaan
- Bukti bayar PBB
- NPWP
- Sertifikat tanah
Anda bisa membuat daftar atau checklist untuk memastikan bahwa dokumen-dokumen yang diperlukan tersebut sudah dipersiapkan semuanya. Selain itu, apabila tanah yang menjadi objek jual beli masih berstatus sebagai warisan, maka anda juga akan memerlukan surat penyataan ahli waris untuk melengkapi dokumen.
Menyunting Isi Surat
Setelah seluruh dokumen yang diperlukan siap, berikutnya Anda perlu memeriksa isi surat jual beli. Anda yang menggunakan contoh surat keterangan jual beli tanah, bisa mulai menyunting atau mengedit kesesuaian isi dokumen dengan situasi yang ada. Sementara jika Anda membuat sendiri redaksi surat dari nol, pastikan Anda sudah mencatumkan hak, kewajiban, syarat dan berbagai ketentuan secara mendetail.
Lakukan Transaksi Sekaligus Pengesahan Berkas
Saat surat yang Anda susun tersebut sudah siap, mulai dari segala data yang diperlukan serta kelengkapan isi meliputi pasal-pasal yang diperlukan, Anda pun bisa melakukan transaksi. Pastikan bahwa kedua belah pihak beserta saksi terpercaya membaca dan menerima isi surat tersebut dengan jelas. Ada perlu memastikan hal ini untuk menghindari risiko masalah yang berkepanjangan di kemudian hari.
Anda juga perlu mencantumkan bukti validasi meliputi tanda tangan, stempel basah hingga materai. Anda bisa melihat contoh surat jual beli tanah bermaterai untuk menyesuaikan redaksi yang diperlukan. Syarat sah dokumen juga diatur dalam pasal 1320 KUH Perdata, antara lain:
- Adanya kesepakatan antara penjual dan pembeli
- Kedua belah pihak, penjual dan pembeli sama-sama cakap dalam proses transaksi
- Penegasan hak atas tanah
- Transaksi yang dilakukan tidak bertentangan dengan hukum
Hal-Hal yang Harus Diperhatikan Saat Urus Surat Perjanjian Jual Beli Tanah
Selain memahami apa saja komponen yang perlu dicantumkan dan syarat sah yang diperlukan, masih ada beberapa hal yang juga perlu diperhatikan. Dalam hal pasal, pada umumnya akan terdapat beberapa kesepakatan, diantaranya sebagai berikut:
Harga
Perihal harga, setidaknya terdapat 3 hal yang perlu diperhatikan. Anda bisa mencatumkan harga tanah yang dijual, harga bangunan kemudian akumulasi dari harga keduanya (tanah dan bangunan di atasnya).
Cara Pembayaran
Perlu dijelaskan pula perihal cara pembayaran yang biasanya dijelaskan dalam bentuk pembayaran secara tunai, cicilan atau menggunakan sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Anda juga perlu mencantumkan tanggal pembayaran terakhir untuk pelunasan.
Uang Tanda Jadi
Dalam suatu transaksi, uang tanda jadi mungkin sudah Anda pahami konsepnya. Uang ini dibayarkan dengan tujuan untuk mempertegas lagi proses jual beli yang sudah mulai berjalan. Uang ini memiliki tujuan untuk mengikat kedua pihak dengan perjanjian bahwa penjual tidak akan menjual tanah tersebut pada pihak lain, sementara pembeli akan melunasi sesuai tanggal yang disepakati. Uang ini berlaku untuk pembayaran tunai maupun melalui KPR.
Jaminan dan Saksi
Pasal ini bermaksud untuk memberikan kejelasan bahwa tanah maupun bangunan yang dijual adalah benar-benar milik pihak yang bersangkutan. Selain menjamin hak milik tanah, juga akan ditunjuk sedikitnya 2 saksi yang cakap dan mampu untuk membenarkan status kepemilikian tersebut.
Penyerahan dan Status Kepemilikan
Pasal ini berguna untuk menjelaskan waktu atau kapan dilaksanaknnya serah terima tanah berikut sertifikat ataupun kunci bangunan di antara kedua pihak pertama dan pihak kedua. Hal ini sekaligus uga melangsungkan pemindahan status kepemilikan.
Balik Nama Kepemilikan
Pasal ini mengatur tentang cara-cara alihnama sertifikat dan mengikat pihak pertama untuk membantu proses balik nama ke pihak kedua. Pasal ini juga mencatumkan bahwa biaya balik nama akan ditanggung pihak kedua.
Pajak, Iuran dan Pungutan
Sebelum surat jual beli ditandatangani, adanya pajak, iuran dan pungutan memang masih ditanggung pihak pertama. Segera setelah surat tersebut ditandatangani, maka segala biaya tersebut selanjutnya menjadi tanggunan pihak kedua.
Masa Berlaku Perjanjian
Pasal ini bertujuan untuk menjelaskan seandainya pada saat perjanjian tersebut dibuat, kemudian pihak pertama meninggal dunia, surat tersebut masih bisa tetap berlanjut. Dalam hal ini, pihak pertama dapat diwakili oleh pewaris sah tanah tersebut. Pasal ini juga bisa menjelaskan hal lain yang mungkin belum tercantum dan bisa memicu adanya selisih paham. Adanya perselisihan selanjutnya akan diselesaikan dengan cara mufakat oleh kedua pihak.
Contoh Surat Jual Beli Tanah Sebelum Diaktakan
Untuk lebih memudahkan Anda dalam membuat surat jual beli, silakan lihat contoh yang dibagikan di bawah ini
SURAT KETERANGAN JUAL BELI SEBELUM DIAKTAKAN
Kami yang bertanda tangan dibawah ini:
Nama : ………………………………………………………………………………………
Tempat Tgl Lahir : ………………………………………………………………………………………
Pekerjaan : ……………………………………………………………………………………….
Alamat : ……………………………………………………………………………………….
Nomor KTP : ……………………………………………………………………………………….
Untuk selanjutnya disebut pihak pertama (penjual).
Nama : ……………………………………………………………………………………….
Tempat Tgl Lahir : ……………………………………………………………………………………….
Pekerjaan : ……………………………………………………………………………………….
Alamat : ……………………………………………………………………………………….
Nomor KTP : ……………………………………………………………………………………….
Untuk selanjutnya disebut pihak kedua (pembeli)
Pada hari ini …………….. tanggal …… (…………………………………………….) bulan…………. tahun ………… (………………………………………………………………………………..). Pihak pertama dengan ini menyatakan dan mengikatkan diri untuk menjual ke pihak kedua dan pihak kedua juga berjanji, menyatakan serta mengikatkan diri untuk membeli dari pihak pertama berupa:
Sebidang tanah dengan hak ……………………………….. yang diuraikan dalam nomor sertifikat tanah …………………………………………………………………… yang berlokasi di…………………………………………………………………………………………….(alamat lengkap) dengan ukuran panjang tanah …………..m (……………………………………… meter) lebar ………..m (……………………………………. meter) dengan luas tanah ………….. m 2 (………………………………………………… meter persegi) dan untuk selanjutnya disebut dengan Tanah. Dengan batas-batas tanah sebagai berikut:
Sebelah barat : Berbatasan dengan …………………………………………………
Sebelah timur : Berbatasan dengan …………………………………………………
Sebelah utara : Berbatasan dengan …………………………………………………
Sebelah selatan : Berbatasan dengan …………………………………………………
Kedua belah pihak bersepakat untuk mengadakan ikatan perjanjian jual beli tanah di mana syarat dan ketentuannya diatur dalam 10 (sepuluh) pasal, seperti berikut di bawah ini:
Pasal 1 – HARGA DAN CARA PEMBAYARAN
Jual beli tanah tersebut dilakukan dan disetujui oleh masing-masing pihak dengan harga per meter persegi Rp ……………… (…………………………………..…Rupiah *terbilang dalam huruf), sehingga keseluruhan harga tanah tersebut adalah: Rp ………….(……………………………..…Rupiah *terbilang dalam huruf), dan akan dibayarkan Pihak Kedua kepada Pihak Pertama secara (tunai / kredit ) selambat-lambatnya tanggal …… (………………………………) bulan …………. tahun ………… (……………………………………..) setelah ditandatanganinya surat perjanjian ini.
Pasal 2 – JAMINAN DAN SAKSI
Pihak Pertama menjamin sepenuhnya bahwa Tanah yang dijualnya adalah milik sah atau hak pihak pertama sendiri dan tidak ada orang atau pihak lain yang turut mempunyai hak, bebas dari sitaan, tidak tersangkut dalam suatu perkara atau sengketa, hak kepemilikannya tidak sedang dipindahkan atau sedang dijaminkan kepada orang atau pihak lain dengan cara bagaimanapun juga, dan tidak sedang atau telah dijual kepada orang atau pihak lain.
Jaminan pihak pertama dikuatkan oleh dua orang yang turut menandatangani Surat Perjanjian ini selaku saksi. Kedua orang saksi tersebut adalah:
Nama : ……………………………………………………………………..
Tempat Tgl Lahir : ………………………………………………………………………
Pekerjaan : ………………………………………………………………………
Alamat : ………………………………………………………………………
Nomor KTP : ………………………………………………………………………
Hubungan kekerabatan : ……………………………………………………………..………
Selanjutnya disebut sebagai saksi I
Nama : …………………………………………………………………….
Tempat Tgl Lahir : …………………………………………………………………….
Pekerjaan : …………………………………………………………………….
Alamat : …………………………………………………………………….
Nomor KTP : ..……………………………………………………………………
Hubungan kekerabatan : ……………………………………………………………..………
Selanjutnya disebut sebagai saksi II
Pasal 3 – PENYERAHAN TANAH
Pihak pertama berjanji serta mengikatkan diri untuk menyerahkan sertifikat tanah kepada pihak kedua selambat-lambatnya tanggal …… (………………………………) bulan …………. tahun……..(……………………………… ……………..) setelah pihak kedua melunasi seluruh pembayarannya.
Pasal 4 – STATUS KEPEMILIKAN
Sejak ditandatanganinya Surat Perjanjian ini maka tanah tersebut di atas beserta segala keuntungan maupun kerugiannya beralih dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua dengan demikian hak kepemilikan tanah tersebut sepenuhnya menjadi hak milik Pihak Kedua.
Pasal 5 – PEMBALIKNAMAAN KEPEMILIKAN
Pihak pertama wajib membantu pihak kedua dalam proses pembaliknamaan atas kepemilikan hak tanah dan bangunan rumah tersebut dalam hal pengurusan yang menyangkut instansi-instansi terkait, memberikan keterangan-keterangan serta menandatangani surat-surat yang bersangkutan serta melakukan segala hak yang ada hubungannya dengan pembaliknamaan serta perpindahan hak dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.
Segala macam biaya yang berhubungan dengan balik nama atas tanah dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua dibebankan sepenuhnya kepada Pihak Kedua.
Pasal 6 – PAJAK, IURAN, DAN PUNGUTAN
Kedua belah pihak bersepakat bahwa segala macam pajak, iuran, dan pungutan uang yang berhubungan dengan tanah di atas:
Sejak sebelum hingga waktu ditandatanganinya perjanjian ini masih menjadi kewajiban dan tanggung jawab Pihak Pertama. Setelah ditandatanganinya perjanjian ini dan seterusnya menjadi kewajiban dan tanggung jawab Pihak Kedua.
Pasal 7 – MASA BERLAKUNYA PERJANJIAN
Perjanjian ini tidak berakhir karena meninggal dunianya pihak pertama, atau karena sebab apapun juga. Dalam keadaan demikian maka para ahli waris atau pengganti pihak pertama wajib mentaati ketentuan yang tertulis dalam perjanjian ini dan pihak pertama mengikat diri untuk melakukan segala apa yang perlu guna melaksanakan ketentuan ini.
Pasal 8 – HAL-HAL LAIN
Hal-hal yang belum tercantum dalam perjanjian ini akan dibicarakan serta diselesaikan secara kekeluargaan melalui jalan musyawarah untuk mufakat oleh kedua belah pihak.
Pasal 9 – PENYELESAIAN PERSELISIHAN
Apabila terjadi perselisihan dan tidak bisa diselesaikan secara kekeluargaan atau mufakat maka kedua belah pihak telah sepakat memilih menyelesaikan perkara secara hukum. Tentang perjanjian ini dan segala akibatnya, kedua belah pihak memilih menyelesaikan perkara di…………………………………………………..
Demikianlah Surat Perjanjan ini dibuat dan ditandatangani kedua belah pihak di………………… pada Hari…… ………………………. Tanggal ……(..………………………………) Bulan …………………. Tahun …(…………………… ……..………………….. ), dalam keadaan sadar serta tanpa adanya paksaan atau tekanan dari pihak manapun.
PIHAK PERTAMA, ( …………….……………………….. )
PIHAK KEDUA, ( …………….……………………….. )
Saksi-Saksi:
SAKSI PERTAMA, ( …………….……………………….. )
SAKSI KEDUA, ( …………….……………………….. )
Akhir Kata
Demikianlah penjelasan tentang surat jual beli tanah, lengkap dengan panduan dan contoh pembuatannya. Dengan memahami dokumen ini lebih baik, tentunya Anda dapat membuat sendiri surat keterangan jual beli sesuai dengan kebutuhan dan mendapatkan manfaat sesuai harapan.
Mengingat transaksi dengan nominal besar bisa rawan akan penyalahgunaan, pastikan Anda membuat surat dan melengkapi dokumen yang diperlukan dengan sebaik mungkin.
Selain itu kami juga sudah membagikan tips desain rumah minimalis, siapa tahu setelah mengurus surat tanah Sobat bisa langsung mendapatkan ide untuk melakukan renovasi rumah minimalis modern yang sesuai dengan impian.
Apa yang Dimaksud Surat Jual Beli ?
Surat perjanjian jual beli merupakan sebuah dokumen yang memuat pihak penjual dan pembeli, keterangan detail tentang objek yang diperjualbelikan serta hak dan kewajiban masing-masing pihak.
