Jual beli tanah merupakan bentuk transaksi yang sangat rentan penipuan. Banyak kasus terjadi di mana penjual atau pembeli tanah menderita kerugian akibat tertipu dalam transaksi tersebut. Oleh karena itu, di samping memastikan legalitas surat tanah lengkap, keberadaan Akta Jual Beli AJB merupakan keharusan.
Bukti peralihan kepemilikan tanah dari pemilik sebelumnya ke pemilik baru yang membelinya dibuktikan dengan adanya Akta (AJB) tersebut. Jangan pernah membeli tanah atas dasar kepercayaan semata meskipun Anda membelinya dari orang yang sudah dikenal.
AJB adalah bukti jual beli yang memiliki kekuatan hukum yang sah. Dengan adanya surat AJB tersebut, secara tidak langsung pembeli mendapatkan perlindungan hukum dan bukti pengakuan kepemilikan yang sah. Di sisi lain, penjual mendapatkan hak yang dimilikinya dari transaksi tersebut berupa uang pembayaran, batas peralihan kepemilikan, dan lain sebagainya.
Mengenal Akta Jual Beli Tanah (AJB)
Daftar Isi
Akta Jual Beli atau yang disingkat AJB merupakan dokumen penting yang menunjukkan peralihan kepemilikan tanah atau bangunan secara sah dari pemilik sebelumnya ke pemilik baru yang membelinya.
Selain itu, surat AJB juga merupakan dokumen wajib yang harus dilampirkan saat seseorang ingin melakukan balik nama pada sertifikat tanah. Tujuannya, agar kepemilikan tanah tersebut memiliki kedudukan hukum yang tetap. Tanpa adanya AJB tersebut, peralihan nama tidak akan bisa terwujud.
Tentunya pembuatan Akta Jual Beli Tanah AJB rumah/tanah tidak bisa dilakukan oleh sembarang orang. Sebab, yang bisa melakukannya hanyalah PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Tentunya, pembuatan AJB tersebut hanya bisa dilakukan ketika dua pihak yang bertransaksi sudah melunasi pajak yang timbul akibat transaksi tersebut.
Proses penandatanganan dokumen AJB nantinya akan melibatkan PPAT, penjual, pembeli, serta para saksi. Di dalam dokumen tersebut akan dicantumkan kesepakatan jual beli tanah yang mencakup ukuran tanah secara detail (ukuran panjang dan lebar tanah, batas tanah, dll), jumlah transaksi, dan lain-lain.
Di dalamnya juga disertakan keterangan berupa pernyataan dari penjual bahwa dia telah menerima sepenuhnya uang pembelian. Hal tersebut dibuktikan dengan adanya kuitansi sebagai tanda terima yang sah.
Penjual juga dengan jelas menyatakan kalau obyek yang dijualnya bebas sengketa, bebas dari sitaan, tidak menjadi jaminan utang, serta bebas dari beban-beban lainnya.
Selain itu, di dalam dokumen tersebut juga disebutkan dengan jelas bahwa transaksi ini tidak menjadikan pembeli memiliki kepemilikan tanah melebihi batas maksimum penguasaan tanah berdasarkan undang-undang yang berlaku.
Nantinya PPAT akan membuat dua lembar asli AJB. Satu lembar akan disimpan oleh PPAT, sedangkan satu lembar lainnya akan disimpan oleh Kantor Pertanahan, yang nantinya akan digunakan untuk menyelesaikan proses balik nama. Sedangkan bagi penjual dan pembeli akan mendapatkan masing-masing salinan AJB sampai selesai. Untuk biaya pembuatan AJB sebesar 1% dari nilai transaksi yang tertera pada akta.
Fungsi AJB
Keberadaan dokumen Akta Jual Beli AJB sangat penting. Oleh karena itu, keberadaannya tidak boleh diabaikan saat proses transaksi berlangsung. Sebab, dokumen ini memiliki beberapa fungsi penting, yaitu :
- Bukti sah akan terjadinya transaksi jual beli tanah atau rumah yang disepakati dengan harga tertentu berdasarkan ketentuan yang telah disepakati kedua belah pihak.
- Bukti sah yang menguatkan perkara ketika salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya.
- Bukti sah bagi kedua belah pihak disebabkan sudah memenuhi hak dan kewajibannya masing-masing.
Seberapa Penting Surat AJB?
Sebagaimana yang disebutkan sebelumnya di atas, AJB merupakan dokumen penting yang merupakan bukti penting transaksi yang telah dilakukan oleh pihak pembeli dan penjual. Tanpa keberadaan AJB, peralihan kepemilikan tanah tidak akan bisa dilakukan.
Dengan adanya Akta AJB, pembeli tanah memiliki bukti pembelian yang sah. Jika suatu saat penjual tidak memenuhi kewajibannya terkait tanah tersebut, seperti mengklaim bahwa tanah tersebut adalah miliknya dan tidak pernah menjualnya, maka keberadaan AJB tersebut bisa menjadi bukti kuat bahwa dia telah membeli tanah tersebut.
Di sisi lain, penjual juga mendapatkan jaminan pembayaran. Sebab, dokumen tersebut tidak akan diterbitkan jika penjual belum mendapatkan pembayaran penuh atas penjualan tanahnya.
Selain itu, jika suatu saat penjual mengklaim batas tanah tertentu bahwa dia telah membelinya, maka penjual bisa membuktikan bahwa batas tersebut tidak masuk dalam transaksi yang pernah dilakukan melalui AJB. Sebab, di dalam dokumen tersebut disertakan dengan jelas batas dan luas tanah yang dimaksudkan dalam transaksi.
Syarat Membuat AJB
Jika ingin mengurus pembuatan AJB untuk tanah, biasanya PPAT akan meminta beberapa persyaratan di bawah ini :
Syarat Bagi Penjual
- Fotokopi KTP (Kartu Tanda Penduduk) untuk suami/istri.
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
- Surat bukti hak atas tanah.
- SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah).
- Bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) terakhir.
Syarat Bagi Pembeli
- Fotokopi KTP (Kartu Tanda Penduduk) untuk suami/istri.
- Fotokopi KK (Kartu Keluarga).
- Fotokopi NPWP.
Selain syarat-syarat yang telah disebutkan di atas, pihak pembeli dan penjual juga diwajibkan memenuhi syarat administratif lainnya, yaitu:
- Pihak penjual sudah menyelesaikan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) final sebesar 2,5 persen dari total nilai transaksi jual beli yang terjadi.
- Pihak penjual sudah membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebesar 5 persen dari total nilai perolehan haks. Tentunya nilai ini setelah dikurangi dengan NPOPTKP.
- Pihak pembeli wajib menyertakan surat keterangan kalau tanah tersebut bebas sengketa.
- Pihak pembeli juga menyertakan menyatakan bahwa lahan yang akan digunakan tidak melebihi batas luas maksimum.
Apabila kedua belah pihak atau salah satu dari keduanya tidak mampu memenuhi syarat-syarat tersebut, kemungkinan besar pembuatan Akta Jual Beli AJB akan ditolak oleh pihak PPAT.
Tahap Mengurus Surat AJB
Sebenarnya tahapan-tahapan pembuatan AJB sangat mudah, hanya saja membutuhkan waktu dalam proses pembuatannya.
Setelah penjual dan pembeli memenuhi semua persyaratan pengurusan AJB yang disebutkan di atas, tinggal mendatangi kantor PPAT untuk pembuatannya. Berikut tahapan-tahapan yang harus dilalui :
1. Mengunjungi Kantor PPAT
Datangi kantor PPAT yang terdekat dari lokasi tanah yang diperjualbelikan. Sebelum itu, pastikan semua dokumen yang dipersyaratkan sudah siap, karena harus dibawa turut serta ke sana.
2. Pemeriksaan Keaslian Dokumen
Sesampainya di kantor PPAT dan menyerahkan semua dokumen yang dipersiapkan, petugas PPAT akan memeriksa keaslian semua dokumen persyaratan. Salah satu yang dicek keasliannya adalah sertifikat tanah. Hal ini bertujuan untuk mencegah terjadinya sengketa tanah di masa mendatang.
Tentunya proses pemeriksaan ini tidak akan selesai pada hari itu juga. Prosesnya butuh berhari-hari, Anda harus sabar menunggu.
3. Proses Pembuatan
Setelah pemeriksaan selesai dan semua dokumen dinyatakan asli dan bebas sengketa, pihak PPAT akan mulai membuat dokumen AJB.
Di dalam Akta Jual Beli AJB tersebut akan berisi poin-poin penting yang telah disepakati dalam jual beli, termasuk harga, ukuran lahan, dan batas lahan.
4. Penandatanganan Oleh Kedua Belah Pihak
Setelah semua isi dokumen dibaca dan dianggap sudah sesuai dengan kesepakatan antara penjual dan pembeli, maka penandatanganan AJB akan dilakukan oleh keduanya. Proses penandatanganan yang berlangsung disaksikan oleh sedikitnya dua orang saksi di kantor PPAT.
Setelah proses penandatanganan selesai, kepemilikan tanah resmi berpindah ke pihak yang telah membeli tanah tersebut.
Proses Balik Nama AJB
Jika ingin mengurus balik nama AJB di BPN, Anda perlu melakukan langkah-langkah berikut :
- Kunjungi kantor PPAT atau notaris setempat. Nantinya Akta Jual Beli AJB wajib ditandatangani oleh pihak pembeli dan penjual, saksi, dan PPAT atau notaris.
- Melunasi BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) yang bisa dilakukan langsung di BPPD (Kantor Badan Pelayanan Pajak Daerah).
- Pihak penjual dan pembeli juga harus sudah melunasi PPh (Pajak Penghasilan) dan PBB (pajak Bumi dan Bangunan).
- Kantor PPAT akan melakukan pengurusan balik nama ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat, dengan membawa semua persyaratan yang ditetapkan.
- Tinggal menunggu proses balik nama selesai dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Perlu diketahui bahwa proses balik nama umumnya membutuhkan waktu sekitar dua minggu untuk selesai. Bahkan, terkadang waktu penyelesaiannya bisa memakan waktu berbulan-bulan.
Cek Surat AJB Asli atau Tidak
Saat ini semakin marak terjadinya penipuan surat AJB palsu. Oleh karena itu, Anda harus memastikan kalau surat AJB tersebut benar-benar asli.
Untuk mengecek AJB asli atau tidak sebenarnya bukanlah hal yang sulit, Anda hanya perlu berlaku cermat dan tidak tergesa-gesa. Oleh karena itu, pastikan semua prosedur pembuatan AJB berdasarkan keterangan yang disebutkan di atas.
Selain itu, pembuatan AJB hanya dilakukan di kantor PPAT. Oleh karena itu, pastikan kantor PPAT tempat pembuatan dokumen tersebut terdaftar di kementrian, bukan abal-abal. Anda bisa memastikannya dengan mengecek langsung di situs resmi Kementerian ATR/BPN.
Dalam situs resmi Kementerian ATR/BPN disebutkan daftar PPAT resmi yang telah terdaftar di kementrian. Jika PPAT tempat Anda akan membuat AJB tidak terdapat di daftar tersebut, sebaiknya jangan menandatangani AJB tersebut.
Bagaimana Sudah Tahu Tentang AJB ya?
Demikianlah penjelasan tentang apa itu Akta Jual Beli AJB, fungsinya, syarat pembuatannya, dan hal-hal penting lainnya yang berkaitan dengan itu. Semoga bermanfaat, khususnya bagi Anda yang ingin melakukan pengurusan AJB.
Selain itu sebelumnya kami juga sudah membahas apa itu IRK dan apa hubungannya dengan pembuatan IMB. Atau jika Anda ingin mencari rumah dijual silahkan kunjungi tiperumah.id dan cari rumah impian Anda.
